フィリピン不動産は、月に5万円から投資可能？【プレビルド投資を解説】

こんにちは、ギットです。(@gitblog)

 

資産形成をする上で、海外での投資も考えるべきです。そんな中、フィリピンでの投資で利益を出す人も増えてきました。

 

フィリピンは世界でも最も成長している国とも言えるでしょう。

私もフィリピン株、フィリピン不動産に投資しています。

 

今日の記事は、フィリピン不動産の「プレビルド投資」です。

日本では聞きなれない投資方法ですが、東南アジアではよくこの方法が使われます。

それでは詳しく解説していきますね。

この記事でわかること

 

 

プレビルド投資

プレビルド投資を簡単に説明すると

「物件が竣工する前に購入して、竣工までは分割支払い、建設後に残りの金額を支払います」

 

この図は、私が購入したフィリピン不動産、会社での例になるので、他の国や会社と若干変わってきますが基本は同じです。

竣工前、竣工後と2つに分けて詳しく解説しますね。

 

 

物件竣工前

私のプレビルド物件は、物件の30%を竣工前までに支払うことになっています。

例えば、物件価格が1,000万円であれば30%の300万円を月々分割で支払います。

フィリピンのプレビルド物件は基本的に竣工までが5年かかるので、月々5万円の支払いになりますね。

 

物件竣工後

物件の建設後は、「一括支払い」「ローン支払い」に分けることができます。

また、ローン支払いは「現地銀行ローン」「デベロッパーローン」を選ぶことができます。

 

ただし、フィリピンでの銀行ローンは金利が約6%になっていますので一括で支払った方が良いかもしれません。(デベロッパーローンは10%超です)

 

ざっくりとしたシミレーションで、(提携会社資料)、収支は5年ローンで月々−5万円、10年ローンで月々＋2万円になっています。

 

私の物件は2024年に竣工予定なので一括で支払う予定です。

 

プレビルド投資のメリット・デメリット

プレビルド投資のメリット、デメリットを解説しますね。

メリット・デメリットを把握して成功する不動産投資を始めましょう！１

メリット

メリットは下記の通りです。

 

メリット

 

安く物件を購入できる

プレビルド物件は、販売開始から段階的に値上げされます。そのため、同じ物件でも部屋によって価格が変わってきます。

すでに物件を決めているのであれば、早めに投資をした方がお得でしょう。

また、外国人が購入できる部屋数も決まっており、人気な高層階や景色が良い部屋はすぐに売り切れてしまいます。(フィリピンではコンドミニアム1棟あたり40%まで規制。デベロッパーによっても規制あり)

投資したい国ランキングでもトップランキングに入っている国のため、これからも世界のマネーが流入してきそうです。

 

値上がりが期待できる

プレビルド物件は、段階的に値上げされるので、早めに購入してキャピタルゲインを狙うこともできます。

また、大きな会社ほど開発地域と一緒にコンドミニアムを建設することが多く、値上がりする可能性がさらに高いです。

 

ちなみに、私が購入している物件はDMCIグループです。

このグループは土地開発も行っている会社であり、子会社のDMCI HOMESは開発地域と一緒に物件の建設を計画します。

そのため、今まで建設されたDMCI HOMESの物件はどの物件も値下がりがありません。

 

竣工前でも転売が可能

物件を途中で売却することができます。

実際に、竣工されると不動産所得税や家具代が発生します。そのため、竣工間際で物件を売却する投資プランを立てている人も多いです。

 

また、物件を購入して2~3年でも売却は可能ですが、このタイミングでは「買い手が見つかりにくい」「手数料負けする」といったことも考えれれます。

そのため、建設前に利益を出すのであれば、建設完了の1年前が理想でしょう。

 

デメリット

デメリットは下記の通りです。

 

デメリット

 

必ず値上がりするとは限らない

プレビルド投資にも「絶対」はありません。周辺の相場を考慮して価格が決められます。

日本でも同じですが、需要と供給バランスは意識して不動産を購入しなくてはいけません。

そのため、これから開発される地域、需要が絶えない地域を意識して不動産を購入すべきです。

 

建設されない可能性がある

プレビルド物件は、建設されないリスクにも注意しなくてはなりません。

建設途中で会社が傾いたりすることももちろん考えられます。すると、物件の工事が中断されたまま建設されないことも考えれらます。

 

また、自転車操業でのプロジェクトも実際にあり、新たなオーナーが見つからないとそのまま倒産する場合もあります。

 

実際に、マレーシアに行った時に工事途中の物件もいくつかありました。

そのため、プレビルド物件を購入する場合は、会社選びが重要になります。

「安いから」といった理由だけで会社選びを行うと失敗してしましますね。

 

資金を寝かせることになる

プレビルド物件を購入するということは資金を数年寝かせることになります。

例えば、私の購入している物件は5年間竣工、建設前の支払い価格は約300万円です。

この300万円は5年間動かすことができません。そのため余裕を持った計画が必要になるわけです。

 

フィリピンでプレビルド投資を始める手順

フィリピンでプレビルドと物件を購入する方法は下記の手順になります。

 

プレビルド物件を購入する手順

 

 

日本語が対応可能の代理店を選ぶ

フィリピン不動産を始めるには、物件を提案してくれる会社を選びます。

英語もしくはタガログ語が得意で、フィリピンに精通してるのであれば直接フィリピンの会社にコンタクトを取ってもいいでしょう。

 

しかし、日本にいてフィリピン不動産を始めるのであれば、日本の会社を経由して購入するのがオススメです。

不動産投資は数十年付き合うことになります。会社選びや代理店選びは慎重に行いましょう。

 

物件を購入する

代理店もしくは不動産会社を決定した後は、物件選びに移ります。

すでに販売されている物件を購入するのもいいですが、あらかじめコンタクトしておき、新しい物件が出たら真っ先に教えてもらうのが良いかもしれませんね。

 

 

売買契約と初期費用を払う

物件の申し込みが終わって仮押さえまで完了すると、契約に移ります。

売買契約書にサインをして、販売手数料等の初期費用を支払って海外不動産投資家デビューです。

 

毎月の支払い設定を行う

物件を購入すると、次に毎月の支払い方法を決めます。

支払い方法は、「現地の銀行口座を作成して引き落とし」「送金代理してもらう」の2パターンがメインになるでしょう。

私は、「現地の銀行口座をさ作成し引き落とし」にしています。

私の場合は、フィリピン不動産を持っているということで、現地に行かなくても日本の支店でPNB(Philippine National BANK)が作成できました。

 

まとめ

本日は、フィリピンで始めるプレビルド投資について解説しました。

日本ではあまり聞き取れない言葉ですが、海外ではよく使われる投資方法になります。

特にフィリピンはこれから人口増加が見込め経済がどんどん発展していくことが予想されますので今のうちから仕込んでおくのが良いかもしれません。

 

また、フィリピン不動産を購入する前に実際にフィリピン不動産を見に行って購入を検討するのが一番のオススメです。

価格も大きいのでしっかりと納得して購入しましょう。

 

 

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